Une règle stable en 2026
Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a confirmé début 2026 le maintien des règles en vigueur depuis janvier 2022, avec quelques aménagements à la marge :
- Taux d'endettement maximum : 35 % des revenus nets, assurance comprise ;
- Durée maximale du crédit : 25 ans (avec prolongation à 27 ans dans le neuf et 25 + 2 ans dans le cas de travaux représentant > 25 % du coût total) ;
- Marge de flexibilité : 20 % de la production de prêts peut déroger à ces règles, dont 80 % réservés aux primo-accédants et résidences principales.
Comment se calcule le 35 % ?
Mensualité totale (prêt + assurance) divisée par revenus nets mensuels = doit être ≤ 35 %.
Revenus pris en compte :
- Salaires nets fixes ;
- Primes contractuelles régulières (sur 12 mois lissés) ;
- Revenus locatifs (généralement à hauteur de 70-80 % pour tenir compte des aléas).
Charges qui pèsent :
- Mensualités de tous les autres crédits (consommation, voiture, etc.) ;
- Pensions alimentaires versées ;
- Loyer si vous restez locataire pour le bien financé en parallèle.
Le piège classique
Beaucoup d'emprunteurs calculent leur capacité sans inclure l'assurance emprunteur. C'est une erreur : l'assurance s'ajoute mécaniquement au taux d'endettement et représente entre 0,10 % et 0,40 % du capital emprunté chaque année.
Sur un prêt de 250 000 € à 3,5 % sur 25 ans : mensualité hors assurance ≈ 1 252 €, avec assurance groupe ≈ 1 330 €. Soit 78 € qui peuvent faire basculer un dossier au-dessus du plafond.
Ce que ça change concrètement
Si vous arrivez à la limite des 35 %, plusieurs leviers concrets :
- Rallonger la durée (passer de 20 à 25 ans baisse la mensualité) ;
- Optimiser l'assurance via une délégation moins chère ;
- Augmenter l'apport pour réduire le montant emprunté ;
- Solder un crédit conso existant pour libérer de la capacité.
En pratique, sur 2 dossiers sur 5 que nous traitons, le passage de l'assurance groupe vers une délégation suffit à faire repasser le taux d'endettement sous le plafond. Sans optimisation, l'emprunteur aurait été refusé.
Pour aller plus loin
À retenir : la règle des 35 % est stable en 2026 et n'évoluera probablement pas avant 2027. Si vous vous en approchez, l'optimisation de l'assurance emprunteur est presque toujours le levier le plus efficace pour repasser sous le plafond.
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