Capacité d'emprunt : la règle des 35 %
La formule de base appliquée par toutes les banques en 2026 :
Mensualité maximale (assurance comprise) = Revenus nets mensuels × 35 %
Et donc :
Capacité d'emprunt ≈ Mensualité × 12 × Durée × 0,7 (pour un taux moyen ~3,5 %)
Exemple concret
Couple avec 5 500 € de revenus nets cumulés mensuels :
- Mensualité max : 5 500 × 35 % = 1 925 €/mois
- Sur 25 ans (300 mois), avec un taux de 3,5 % et une assurance à 0,15 % : capacité d'emprunt ≈ 380 000 €
La formule de la mensualité (sans calculatrice complexe)
Pour un calcul rapide tête-en-l'air :
| Durée | Mensualité pour 100 000 € empruntés à 3,5 % |
|---|---|
| 15 ans | ~715 € |
| 20 ans | ~580 € |
| 25 ans | ~500 € |
| 27 ans (max neuf) | ~470 € |
Astuce mentale : pour estimer rapidement, divisez le capital par la durée en mois et ajoutez ~25 % pour les intérêts. Pas exact mais ça donne un ordre de grandeur en 2 secondes.
Exemple : 250 000 € sur 25 ans (300 mois) → 250 000 / 300 = 833 € + 25 % ≈ 1 040 €. Le calcul exact donne ~1 252 € avec le taux 3,5 % actuel.
Les charges qui réduisent votre capacité
Toutes les mensualités de crédits en cours s'imputent sur votre 35 % :
- Crédit auto : ~250 €/mois en moyenne
- Crédit étudiant : ~150-300 €/mois
- Crédit conso (TV, électroménager) : variable
- Pension alimentaire versée
- Loyer si vous gardez votre location en parallèle
Sur le couple à 5 500 € : si l'un a un crédit auto à 320 €/mois, la capacité d'emprunt totale devient :
- Mensualité max ajustée : 1 925 - 320 = 1 605 €/mois
- Capacité d'emprunt : ≈ 320 000 € (au lieu de 380 000 €)
Au-delà du 35 % : le « reste à vivre »
Les banques regardent aussi votre reste à vivre = revenus - mensualité - charges fixes.
Repères 2026 :
- Personne seule : ≥ 800 €/mois
- Couple : ≥ 1 200 €/mois
-
- 400 € par enfant à charge
Si votre reste à vivre est trop faible, la banque peut refuser même en respectant les 35 % — c'est la règle non écrite mais omniprésente.
Outils gratuits
Notre simulateur en ligne intègre tous ces paramètres (taux d'endettement, reste à vivre, frais de notaire, assurance) et vous donne en 2 minutes votre capacité d'emprunt réelle :
→ Lancer ma simulation gratuite
À retenir : la règle simple mensualité = revenus × 35 % vous donne votre plafond brut. La capacité réelle dépend ensuite du taux du moment, de la durée envisagée, de vos crédits en cours et de votre reste à vivre. Pour un calcul précis, mieux vaut un outil ou un courtier.
📞 Une question sur votre projet ?
L'auteur de cet article est un courtier IAS & IOBSP : profitez d'une étude personnalisée gratuite, sans engagement, avec une réponse sous 48h.
Lancer mon étude gratuite →